Guida all'acquisto di una casa - parte VI

CHE COS’E’ UN MUTUO E TIPOLOGIE DI MUTUI part. II
Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da due elementi essenziali: il tasso di interesse prescelto e la durata.
Il tasso di interesse è, in poche parole, il prezzo dell’uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Esistono due tipi di tassi che, a loro volta, determinano due diverse tipologie di mutuo: quello fisso e quello variabile.

Il tasso variabile (EURIBOR, Euro Interbank Offered Rate) è un valore che varia quotidianamente in relazione ai movimenti dei mercati finanziari, essendo rilevato come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le banche dell’Unione Monetaria europea cedono depositi in prestito.

Il tasso fisso (IRS, Interest Rate Swap) è diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell'Unione Europea realizzano l'Interest Rate Swap, cioè la trasformazione di un'operazione a tasso fisso, in una a tasso variabile.

Al tasso di interesse bisogna aggiungere uno spread, cioè un valore che è stabilito contrattualmente, che rimane fisso nel tempo e che costituisce la remunerazione per la banca. Il termine ISC (Indice Sintetico di Costo) indica, invece, il costo complessivo del mutuo e ricomprende il rimborso del capitale, il pagamento degli interessi e tutte le spese iniziali (istruttoria, perizia, assicurazioni) e amministrative ( incasso della rata, quota annuale di gestione).
Quindi nel mutuo a tasso variabile, il tasso accordato in sede di stipula è periodicamente revisionato in funzione della variazione dell’Euribor e presenta una serie di vantaggi perché il tasso variabile è più basso; in caso di diminuzione dei tassi, diminuirà di conseguenza anche l’importo della rata; infine consente al consumatore di corrispondere, tempo per tempo, un tasso in linea con le variazioni di mercato. Questo mutuo è indicato per il cliente che preferisca rate di mutuo variabili nel corso della vita del mutuo, in relazione all'andamento dei tassi di interesse di mercato.
Nel mutuo a tasso fisso, il tasso rimane invariato per tutta la durata del periodo d’ammortamento. Sin dalla stipulazione dell’atto di mutuo si conosce esattamente l’importo delle rate da restituire. E' opportuno scegliere il tasso fisso quando:

1) Il valore del tasso fisso è sufficientemente vicino ai tassi variabili;
2) Si desiderano importi di rata uguali per tutta la durata e conoscendo quindi esattamente l'ammontare da rimborsare;
3) Si prevede una crescente inflazione e quindi progressivamente una minor incidenza dell'importo della rata sull'ammontare degli introiti (stipendi, pensioni, rendite finanziarie) futuri rispetto a quelli attuali.

Esistono poi mutui a tasso misto che prevedono l'applicazione sia del tasso fisso che di quello variabile, stabilendo in sede contrattuale il momento in cui si passerà da un tasso all'altro. In questo caso la condizione può essere applicabile inderogabilmente dall'Ente finanziatore oppure essere una opzione lasciata al debitore; in quest'ultimo caso si parla di Mutuo con opzione. Questo mutuo è indicato per il cliente che preferisca non prendere subito una decisione definitiva sul tipo di tasso.
Nel mutuo affitto, proposto solo da alcune banche, la rata mensile cresce è come quella di un affitto prevedendo un piano di ammortamento a rate crescenti; nel mutuo a rata costante l’importo della rata rimane invariato, mentre cambia la durata del mutuo.