Guida all'acquisto di una casa - parte III

Inserita il 05/04/2005

LA TRATTATIVA
Dopo essersi accertati che il prezzo dell’immobile sia proporzionato al valore dell’immobile, si può avviare una TRATTATIVA. La trattativa ha lo scopo di definire molteplici aspetti quali per esempio i tempi di consegna dell'immobile, la cadenza dei pagamenti, la possibilità di accollo di un eventuale mutuo, la ripartizione delle spese condominiali nel periodo tra il compromesso e il rogito, la suddivisione delle spese di manutenzione straordinaria già deliberate, le spese per sanare eventuali abusi edilizi o per mettere a norma gli impianti.
Compromesso o preliminare di compravendita
Il Compromesso è un contratto in cui vengono decisi tutti i dettagli riguardanti l'acquisto dell'immobile, che verranno poi formalizzati nel rogito. Il compromesso può essere effettuato a pagamento presso un notaio ma solitamente si stende nell'agenzia immobiliare a cui ci si è affidati. Per iniziare a redigerlo bisogna avere assolutamente chiari i seguenti punti:
- prezzo dell'immobile;
- modalità di pagamento;
- individuazione dettagliata dei confini della casa, delle pertinenze;
- data dell'atto di compravendita vero e proprio (rogito).
- l'assenza (o la presenza) di vincoli di vario genere e di ipoteche;
- la conformità alle norme edilizie e la regolarità urbanistica del fabbricato:
- l'eventuale domanda sanatoria edilizia (condono);
- l'esistenza di caparra confirmatoria.
Ci possono essere diverse modalità di caparra (il denaro che l'acquirente consegna al venditore al momento del compromesso) quali:
Acconto: è la somma data dall'acquirente al venditore al compromesso come anticipazione del prezzo e nel caso in cui la compravendita non si realizzasse tale somma va restituita.
Caparra confirmatoria:confirmatoria: è prevista dall'art. 1385 del codice civile. E' una somma versata come caparra al venditore che viene trattenuta dallo stesso nel caso in cui l’acquirente non adempie al contratto. Se invececolui inadempiente e’ il venditore, la controparte (acquirente) ha diritto ad averne indietro il doppio. Oppure la parte danneggiata potrà chiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno o l'esecuzione del contratto (art. 2932 del codice civile).
La trascrizione del compromesso
Dal gennaio 1997 c'è la possibilità di trascrivere i compromessi stipulati dai notai. La trascrizione ha l'effetto di rendere pubblico il contratto, e presenta due vantaggi: il primo è che sono nulle le trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile (pignoramenti, sequestri, etc) che intervenissero tra il compromesso e il rogito; il secondo è che nel caso di fallimento del venditore prima del rogito, il potenziale acquirente diventa creditore privilegiato. La convenienza della trascrizione, in realta’, e’ limitata ad alcuni casi: il primo è quando il venditore è un imprenditore che potrebbe in teoria fallire. Un altro caso è quando tra il compromesso e il rogito passerà un lasso di tempo molto lungo(es. per le case in costruzione). Esiste infine un’altra possibilità, legata all'agevolazione fiscale del 36% sulle ristrutturazioni. Se chi sta per comprare l'abitazione vuole fare i lavori prima di entrarci deve obbligatoriamente registrare il preliminare. La convenienza dell'operazione ovviamente dipende dall'importo dei lavori.