Il locatore, cioè la persona che concede un immobile in affitto a un’altra persona, chiamata conduttore, ha sia dei diritti sia degli obblighi previsti dalla legge. Il rapporto tra le due parti nasce con la stipula del contratto di locazione, disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice civile. L’articolo 1571 definisce la locazione come il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un determinato periodo di tempo, in cambio del pagamento di un corrispettivo, chiamato canone di locazione. Questo contratto crea quindi diritti e doveri reciproci, che entrambe le parti devono rispettare per tutta la durata del rapporto.
Tra gli obblighi principali del locatore vi è quello di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione e idoneo all’uso previsto dal contratto. Questo principio è stabilito dall’articolo 1575 del Codice civile, secondo il quale il locatore deve consegnare il bene, mantenerlo in condizioni tali da servire all’uso pattuito ed assicurare al conduttore il pacifico godimento dell’immobile durante tutta la durata della locazione. In pratica, ciò significa che l’abitazione deve essere abitabile, sicura e dotata delle caratteristiche necessarie affinché il conduttore possa utilizzarla senza problemi. Se, ad esempio, l’impianto elettrico presenta gravi difetti o il tetto ha infiltrazioni che rendono difficile vivere nell’immobile, il locatore ha il dovere di intervenire per eliminare tali problemi, salvo che si tratti di piccole riparazioni che, secondo la legge, spettano al conduttore.
Un altro obbligo importante riguarda le riparazioni straordinarie. L’articolo 1576 del Codice civile stabilisce infatti che il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore. Ciò significa che interventi come il rifacimento del tetto, la sostituzione della caldaia ormai non funzionante o la riparazione di un impianto idraulico deteriorato sono generalmente responsabilità del proprietario dell’immobile. Inoltre, il locatore deve garantire che il conduttore possa utilizzare l’immobile senza subire turbative o limitazioni ingiustificate da parte dello stesso proprietario o di terzi.
Accanto agli obblighi, il locatore gode anche di importanti diritti. Il principale è quello di ricevere il pagamento del canone nei tempi e nelle modalità stabilite dal contratto. Se il conduttore non paga regolarmente l’affitto, il locatore può richiedere il pagamento delle somme dovute e, nei casi più gravi, avviare la procedura di sfratto per morosità prevista dalla normativa vigente. Ha inoltre diritto a ricevere l’immobile nello stato in cui è stato consegnato, tenendo conto del normale deterioramento dovuto all’uso. Se il conduttore provoca danni all’abitazione per negligenza o utilizzo scorretto, il locatore può chiedere il risarcimento dei danni o trattenere, nei limiti consentiti dalla legge, il deposito cauzionale versato all’inizio della locazione.
Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo, un ruolo fondamentale è svolto dalla Legge n. 431 del 1998, che disciplina le principali tipologie di contratto, la durata, il rinnovo e le modalità di recesso. Questa legge mira a garantire un equilibrio tra gli interessi del proprietario e quelli dell’inquilino, tutelando entrambe le parti. Anche il Testo Unico dell’Imposta di Registro prevede, inoltre, l’obbligo di registrare il contratto di locazione quando la durata supera i trenta giorni complessivi nell’anno, così da garantire validità fiscale e maggiore tutela giuridica del rapporto.
In conclusione, il locatore non è soltanto il proprietario dell’immobile, ma è anche il soggetto che ha il dovere di mettere a disposizione un bene idoneo all’uso concordato e di mantenerlo in condizioni adeguate per tutta la durata del contratto. Allo stesso tempo, ha il diritto di ricevere il pagamento del canone e di pretendere che il conduttore utilizzi l’immobile con diligenza e nel rispetto degli obblighi previsti dalla legge e dal contratto. Il corretto equilibrio tra questi diritti e obblighi rappresenta il presupposto fondamentale affinché il rapporto di locazione si svolga in modo sereno e conforme alla normativa vigente.