Che cosa sono la perizia di stima e la relazione dell’esperto stimatore?

La perizia di stima e la relazione dell’esperto stimatore sono documenti fondamentali nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari, perché consentono al giudice, ai creditori e ai potenziali acquirenti di conoscere le caratteristiche, il valore e la situazione giuridica dell’immobile posto in vendita all’asta.

Nelle esecuzioni immobiliari, infatti, prima di procedere alla vendita del bene pignorato è necessario effettuare una valutazione tecnica dell’immobile.
La disciplina è contenuta nel Codice di procedura civile, in particolare negli articoli 568 e seguenti, relativi alla determinazione del valore dell’immobile e alle modalità della vendita forzata.

Quando un immobile viene sottoposto a pignoramento ai sensi dell’articolo 555 del Codice di procedura civile, il giudice dell’esecuzione nomina un esperto stimatore, generalmente un professionista tecnico come un ingegnere, architetto o geometra, iscritto negli appositi albi: il suo compito è quello di svolgere accertamenti tecnici sul bene e predisporre una relazione dettagliata che permetta una corretta valutazione dell’immobile.

La perizia di stima è quindi il documento tecnico attraverso il quale l’esperto determina il valore di mercato dell’immobile e, sulla base delle verifiche effettuate, indica il valore attribuito al bene ai fini della vendita giudiziaria. La stima tiene conto di diversi elementi, come la posizione dell’immobile, la superficie, lo stato di conservazione, la destinazione d’uso, le caratteristiche costruttive, il mercato immobiliare della zona e l’eventuale presenza di vincoli o irregolarità.

La relazione dell’esperto stimatore, però, ha un contenuto più ampio rispetto alla semplice valutazione economica, essa rappresenta una vera e propria analisi tecnica e giuridico-amministrativa dell’immobile. L’esperto deve infatti verificare la situazione catastale, urbanistica ed edilizia del bene, confrontando lo stato reale dell’immobile con la documentazione depositata presso gli uffici competenti.

Tra gli elementi normalmente contenuti nella relazione troviamo:

• l’identificazione catastale dell’immobile, con indicazione di foglio, particella e subalterno;
• la descrizione delle caratteristiche dell’immobile e delle eventuali pertinenze;
• la verifica della conformità catastale;
• l’accertamento della regolarità urbanistico-edilizia, con indicazione dei titoliabilitativi presenti;
• la presenza di eventuali abusi edilizi e la possibilità di regolarizzazione;
• l’indicazione di vincoli, servitù, ipoteche o altre formalità pregiudizievoli;

• la verifica della situazione occupazionale dell’immobile, cioè se sia libero o occupato dal debitore, da terzi o da un eventuale conduttore;
• la determinazione del valore di mercato e del prezzo base d’asta.La relazione dell’esperto svolge quindi una funzione di trasparenza e tutela dei partecipanti alla procedura, perché consente ai potenziali acquirenti di conoscere preventivamente le condizioni dell’immobile prima di presentare un’offerta. L’acquisto all’asta, infatti, avviene sulla base delle informazioni contenute nella documentazione della procedura, senza le normali garanzie tipiche della compravendita tra privati.Dopo il deposito della relazione, il giudice dell’esecuzione la utilizza per determinare il valore dell’immobile ai fini della vendita, secondo i criteri previsti dall’articolo 568 c.p.c. e, successivamente, vengono predisposti l’avviso di vendita e gli altri atti necessari alla procedura.

  È importante distinguere la perizia di stima dalla normale valutazione immobiliare effettuata in una compravendita privata: nel mercato ordinario, la valutazione serve principalmente a stabilire un prezzo di vendita; nell’esecuzione immobiliare, invece, la relazione dell’esperto ha una funzione pubblicistica, perché è inserita in un procedimento giudiziario e serve a garantire la corretta gestione della vendita forzata.

  Un ruolo importante è svolto anche dal custode giudiziario, quando nominato, che può occuparsi della gestione dell’immobile, della conservazione del bene e dell’organizzazione delle visite per i potenziali acquirenti.

  La perizia di stima e la relazione dell’esperto stimatore sono strumenti essenziali nelle aste immobiliari: la prima individua il valore economico del bene, mentre la seconda fornisce un quadro completo della situazione tecnica, catastale, urbanistica e giuridica dell’immobile.

  Entrambe garantiscono maggiore trasparenza nella procedura esecutiva e permettono al giudice di stabilire condizioni di vendita corrette e ai partecipanti di effettuare una scelta consapevole.