Prima di mettere in vendita un immobile sul quale sono stati eseguiti lavori agevolati con bonus edilizi, è fondamentale verificare che tutta la documentazione sia completa e coerente. Non si tratta solo di una precauzione fiscale, ma anche di uno strumento per tutelare sia il venditore sia l’acquirente, evitando contestazioni o ritardi al momento del rogito.
Il primo documento da richiedere è quello che dimostra il titolo edilizio con cui sono stati eseguiti i lavori, ad esempio la CILA, la SCIA o il permesso di costruire, quando necessari. È importante verificare che gli interventi realizzati corrispondano a quelli autorizzati e che non vi siano difformità urbanistiche. La regolarità edilizia dell’immobile, infatti, rappresenta uno degli elementi essenziali della compravendita.
Occorre poi acquisire tutta la documentazione relativa al bonus fiscale utilizzato. Per gli interventi che hanno beneficiato del Superbonus disciplinato dall’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (cosiddetto “Decreto Rilancio”), è opportuno verificare la presenza delle asseverazioni tecniche, delle attestazioni di congruità delle spese, dell’APE ante e post intervento quando prevista e del visto di conformità nei casi richiesti dalla legge. Per gli altri bonus edilizi, come il Bonus Ristrutturazione previsto dall’art. 16-bis del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR) o l’Ecobonus disciplinato dall’art. 14 del D.L. n. 63/2013, sarà necessario controllare la documentazione tecnica e fiscale prevista dalla specifica agevolazione.
Non devono mancare le fatture dei lavori, i bonifici parlanti con cui sono stati effettuati i pagamenti e le eventuali ricevute di trasmissione delle pratiche all’ENEA, quando obbligatorie. Questi documenti dimostrano che le spese sono state sostenute nel rispetto delle modalità richieste dalla normativa fiscale.
Se il proprietario ha optato per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, è opportuno verificare anche la documentazione relativa a tali operazioni, comprese le comunicazioni trasmesse all’Agenzia delle Entrate e le ricevute di acquisizione. Questo permette di comprendere se esistano ancora detrazioni residue oppure se il beneficio fiscale sia già stato integralmente trasferito.
Infine, è importante verificare se esistono quote di detrazione ancora da utilizzare. L’art. 16-bis del TUIR stabilisce infatti che, salvo diverso accordo tra le parti riportato nell’atto di vendita, le detrazioni non ancora fruite si trasferiscono automaticamente all’acquirente. Per questo motivo è consigliabile chiarire fin dall’inizio questo aspetto e disciplinarlo espressamente nel rogito notarile.
Una verifica preventiva di tutta questa documentazione consente all’agenzia immobiliare di fornire informazioni corrette alle parti, ridurre il rischio di contestazioni e facilitare una compravendita più trasparente e sicura.