Comprare casa è uno dei passi più importanti della vita, ma quando si inizia a parlare di tasse e burocrazia il rischio è quello di perdersi. Fortunatamente, per chi acquista la propria abitazione principale, lo Stato mette a disposizione un aiuto concreto: il cosiddetto “bonus prima casa”. Questa agevolazione nasce proprio per alleggerire le spese di chi sta cercando una dimora stabile, riducendo drasticamente le tasse da pagare al momento del rogito. Non si tratta però di uno sconto automatico, per ottenerlo bisogna rispettare alcune regole precise, che è fondamentale conoscere.
Dal punto di vista della legge, la regola d’oro si trova all’interno del Testo Unico dell’Imposta di Registro (il D.P.R. 131 del 1986). Per capire come funziona, si possono dividere i requisiti in due gruppi molto semplici: le caratteristiche della casa e quelle di chi la compra. Per quanto riguarda l’immobile, la regola base è che non deve trattarsi di una casa di lusso. Questo significa che sono esclusi dal bonus i castelli, i palazzi storici di pregio e le ville signorili (che al catasto sono registrate come A/1, A/8 e A/9). Tutte le altre normali abitazioni, dagli appartamenti alle villette a schiera, possono tranquillamente usufruire dello sconto. Inoltre, l’agevolazione si applica anche a una pertinenza, come un garage, una cantina o un posto auto, a patto di acquistarla insieme alla casa.
Passando invece a chi compra, i requisiti personali sono tre e servono a dimostrare che quella sarà davvero la propria abitazione principale. Per prima cosa, l’acquirente non deve possedere nessun’altra casa nello stesso Comune in cui si trova il nuovo acquisto. In secondo luogo, non si deve avere un’altra casa acquistata con il “bonus prima casa” su tutto il territorio nazionale. Su questo punto c’è però una comoda eccezione: se si possiede già una prima casa ma si vuole cambiarla, si può comprare quella nuova con il bonus, purché ci si impegni a vendere la vecchia entro un anno dal nuovo acquisto. Infine, c’è il requisito della residenza: se non si abita ancora nel Comune in cui si trova la nuova casa, è necessario trasferirvi la propria residenza anagrafica entro diciotto mesi dal giorno del rogito.
Se tutte queste condizioni sono soddisfatte, il risparmio sulle tasse è davvero notevole e cambia a seconda di chi vende l’immobile. Se si acquista da un privato, l’imposta di registro (la tassa principale sull’acquisto) scende dal 9% ordinario al 2% del valore catastale della casa, mentre le imposte ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa, appena cinquanta euro ciascuna. Se invece l’acquisto avviene direttamente dall’impresa che ha costruito la casa, non si pagherà l’imposta di registro ma l’IVA, che grazie al bonus scende dal 10% al 4% del prezzo d’acquisto, con le altre imposte fisse a duecento euro l’una.
Infine, la legge prevede una tutela preziosa anche per chi decide di vendere la propria prima casa per acquistarne un’altra. Chi vende la prima casa e ne ricompra un’altra con gli stessi requisiti entro un anno, ha diritto a un “credito d’imposta” pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.