Nell’ambito delle compravendite e delle ristrutturazioni immobiliari, uno dei concetti che ricorre più frequentemente è quello di conformità urbanistica. Nonostante se ne parli molto, per i non addetti ai lavori non è sempre facile comprenderne l’esatto significato e, soprattutto, l’enorme importanza pratica. Dire che un immobile è urbanisticamente conforme significa semplicemente che lo stato di fatto in cui si presenta oggi la casa corrisponde in tutto e per tutto a quanto è stato autorizzato e depositato presso il Comune attraverso i vari titoli edilizi rilasciati nel corso degli anni. In parole più semplici, la disposizione delle stanze, le finestre, i volumi e ogni altro elemento dell’edificio reale devono combaciare perfettamente con i disegni progettuali approvati dall’amministrazione comunale.
Un errore tanto comune quanto rischioso è quello di confondere la conformità urbanistica con la conformità catastale. Spesso si tende a pensare che una planimetria catastale aggiornata e corrispondente alla realtà sia sinonimo di regolarità dell’immobile. In verità, il Catasto ha una funzione prevalentemente fiscale, che serve cioè a calcolare le imposte sulla casa, ma non ha alcun potere di certificare la regolarità edilizia. Se nel corso degli anni un vecchio proprietario ha abbattuto un tramezzo per unire la cucina al soggiorno senza presentare alcuna pratica edilizia in Comune, l’immobile è difforme dal punto di vista urbanistico, anche qualora la planimetria catastale sia stata modificata e mostri l’ambiente unico. Per la legge, infatti, conta solo ciò che è stato formalmente autorizzato dall’ufficio tecnico comunale.
La verifica di questa regolarità avviene attraverso il confronto approfondito dello stato attuale del bene con la “storia edilizia” dell’immobile, ricostruita tramite i titoli abilitativi depositati in Comune, che variano a seconda dell’epoca di costruzione. Si parla della licenza edilizia per gli immobili più datati, della concessione edilizia, del permesso di costruire, oppure delle più recenti segnalazioni e comunicazioni come la SCIA e la CILA, fino ad arrivare a eventuali sanatorie approvate in passato. Il punto di riferimento normativo che disciplina tutta questa materia è il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, noto come Testo Unico dell’Edilizia, che stabilisce quali regole e quali autorizzazioni siano necessarie per qualunque tipo di modifica sul patrimonio immobiliare esistente.
Per accertarsi che tutto sia in regola, è sempre necessario l’intervento di un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, che effettui un formale accesso agli atti presso il Comune. Il professionista ha il compito di recuperare i progetti originali, eseguire un sopralluogo nell’immobile e verificare che non vi siano discrepanze. Da questo controllo possono emergere piccole difformità interne facilmente regolarizzabili o, nei casi più complessi, veri e propri abusi edilizi che richiedono interventi di sanatoria più articolati o addirittura il ripristino dei luoghi allo stato originario.