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Guida all'acquisto di una casa - parte VII



Le agevolazioni fiscali sui MUTUI
Il mutuo è un contratto di prestito che consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante che di solito è una banca) ad un altro soggetto (mutuatario), con l’obbligo da parte di quest’ultimo di restituire nel tempo la stessa somma di denaro aumentata degli interessi maturati.
A favore di chi accende un mutuo per l’acquisto di una casa è concessa una detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi pagati e dei relativi oneri accessori. Le detrazioni fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e nell’anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.
L’attuale disciplina prevede una detrazione dall’imposta sul reddito delle persone fisiche pari al 19% degli interessi passivi, e relativi oneri accessori, non che le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, derivanti da mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti solo per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze per un importo non superiore a 3.615,20 euro annui.
La detrazione d’imposta si deve far valere nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui gli interessi sono stati sostenuti.
Il primo requisito di cui verificare l’esistenza per usufruire della detrazione IRPEF è quello relativo alla circostanza che il mutuo sia stato stipulato per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale. L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 1 anno dall’acquisto. Questa condizione deve permanere per tutto il periodo d’imposta per il quale si chiedono le detrazioni. Un’altra condizione richiesta dalla legge è quella che prevede che il mutuo stipulato sia garantito da ipoteca su immobili. Non possono fruire dell’agevolazione altre forme di finanziamento, quali: cambiali, aperture di credito in conto corrente, anche se garantite da ipoteca, cessioni di stipendio.
L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo al mutuo.
Per avere diritto alla detrazione occorre che il soggetto che eroga il mutuo sia residente in Italia o in uno Stato membro dell’Unione Europea.
La detrazione d’imposta spetta agli acquirenti che siano contestualmente contraenti del mutuo ipotecario. In presenza di più intestatari del mutuo, il diritto alla detrazione spetta a ciascuno in proporzione alla propria quota.
In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contraenti di mutuo il limite di 3.615,20 euro è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi, sempre che il coniuge a carico sia comproprietario dell’abitazione. La detrazione spetta anche all’acquirente della sola nuda proprietà. Ad esempio, il proprietario dell’immobile gravato da un usufrutto in favore di altra persona, può fruire della detrazione sempre che ricorrano tutte le altre condizioni richieste. La detrazione invece non compete mai all’usufruttuario in quanto lo stesso non acquista l’immobile ma un diritto reale di godimento.
In caso di morte del mutuatario, il diritto alla detrazione si trasmette all’erede o legatario o all’acquirente che si sia accollato il mutuo. La detrazione compete anche al coniuge superstite, se contitolare insieme al coniuge deceduto del mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale.
Nel caso di mutui ipotecari indivisi stipulati da cooperative o da imprese costruttrici, il diritto alla detrazione d’imposta spetta agli assegnatari o agli acquirenti in relazione agli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, rimborsati da questi ai contraenti dei mutui. La determinazione d’imposta spetta nell’anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi che per gli oneri accessori.
L’importo massimo complessivo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20 euro annui se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra propria abitazione. Pertanto, la detrazione non può essere superiore a 686,89 euro, pari al 19% di 3.615,20 euro. Questo tetto massimo detraibile deve essere suddiviso tra tutti gli intestatari e riferito, eventualmente, a più contratti di mutuo stipulati per l’acquisto.
La detrazione d’imposta sugli interessi passivi spetta limitatamente alla parte di mutuo corrispondente al valore dichiarato nell’atto.
Per determinare la parte di interessi passivi sulla quale calcolare la detrazione IRPEF del 19% può essere utilizzata la seguente formula:

Costo di acquisto dell’immobile x interessi passivi pagati
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Capitale erogato a titolo di mutuo

Comprare casa è molto impegnativo, ma dal punto di vista finanziario ci sono alcuni aspetti positivi. Questo quadro sulle agevolazioni fiscali sui mutui rappresenta un’ottima guida chiara e semplice per orientare il lettore nel mondo dei mutui e della casa.



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