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Finanziaria 2006



La nuova Legge Finanziaria 2006 ha portato innovazioni per quanto riguarda le cessioni di immobili, sia ai fini delle imposte sul reddito sia ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

In relazione alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, la novità concerne la determinazione della base imponibile per le sole cessioni tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. Il comma 497 della legge finanziaria 2006 prevede che all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’art. 43 del testo unico del registro sulla base imponibile, quest’ultima è costituita ai fini delle predette imposte, dal valore fiscale dell’immobile indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto (valore commerciale).
Ad un primo esame della norma può osservarsi che, sotto il profilo oggettivo, l’applicazione è limitata alle cessioni aventi ad oggetto beni immobili ad uso abitativo (anche qualificati di lusso) e relative pertinenze.
Sotto il profilo soggettivo, l’applicazione è limitata alle sole persone fisiche, purché non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
La limitazione vale per entrambe le parti contraenti.

L’altra notevole innovazione apportata alla Legge Finanziaria 2006 riguarda gli onorari notarili i quali sono stati ridotti del 20%.
Tale riduzione si applica esclusivamente quando ricorrano tutti gli elementi della fattispecie individuati nel medesimo comma e cioè:

Per cessioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze che abbiano come parti persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
Quando la parte acquirente renda al notaio apposita richiesta che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sia costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52 comma 4 e 5 D.P.R. 131/1986 (c.d. valore fiscale) e non dal corrispettivo pattuito;
Che nell’atto sia indicato il corrispettivo pattuito.
L’indicazione del corrispettivo (realmente) pattuito deve ritenersi condizione essenziale per l’applicazione della norma e quindi della tassazione assumendo come base imponibile il valore fiscale e quindi condizione essenziale anche per la riduzione degli onorari notarili.

Risulta quindi rimarcato il diritto/dovere del notaio di accertare che il prezzo indicato nell’atto sia l’effettivo corrispettivo pattuito e quindi ogni altro accertamento che ritenga opportuno, in ogni caso evidenziando alle parti stesse le possibili conseguenze della simulazione del prezzo.



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