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LOCAZIONI IMMOBILIARI: TUTTI I DETTAGLI



La locazione è il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore o locatario) l'utilizzo di bene immobile, per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo (la cosiddetta "pigione" o "canone").

Esistono 5 tipi di contratti di locazione immobiliare:

1. Contratto ordinario a canone libero
Le parti stabiliscono liberamente l'ammontare del canone e le altre condizioni di locazione, tranne la durata, che deve essere di almeno 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4, salvo casi particolari, come il subentro del proprietario, la vendita o la ristrutturazione dell'immobile.

2. Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato
Nel contratto a "canone concordato" il corrispettivo è regolato in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. In questo contratto il canone è inferiore ai prezzi di mercato, per venire incontro alle esigenze di chi non ha redditi elevati, e allo stesso tempo stabilisce vantaggi fiscali per il proprietario. La durata della locazione è di 3 anni più almeno 2 di rinnovo, automatico tranne casi particolari.

3. Contratto transitorio
Questo tipo di contratto, che viene incontro alle esigenze di inquilini e di proprietari, può avere una durata minima di 1 mese e una durata massima di 18 mesi. Trascorso il tempo indicato sul contratto transitorio la locazione si considererà conclusa senza bisogno di comunicazione.

4. Contratto transitorio per studenti
Questa tipologia di contratto prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate. Il canone di locazione è vincolato agli accordi locali come il contratto a canone concordato. Lo studente a cui viene intestato il contratto deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (studente fuorisede) e deve dimostrare la sua condizione presentando al locatore idonea documentazione.
Il deposito cauzionale non può essere maggiore di 3 mensilità.

5. Contratto di comodato d’uso
Con questo tipo di contratto l’immobile è consegnato dal locatore ad un’altra persona perché lo utilizzi per un periodo di tempo determinato. Il comodato d’uso è essenzialmente gratuito.

I contratti di affitto a pena di nullità del contratto devono essere registrati.
La legge di Stabilità 2016 ha rimesso mano alle norme relative alle modalità con cui va registrato il contratto di affitto. La registrazione della locazione, infatti, dal 1° gennaio 2016, è a carico esclusivo del padrone di casa, ossia il locatore (e non più dal conduttore o dal professionista che ha redatto l’atto), il quale ha a disposizione 30 giorni di tempo dalla sottoscrizione del contratto, dovendo poi, nei successivi 60 giorni, comunicarlo al conduttore e all’amministratore di condominio. Le spese connesse alla registrazione del contratto di affitto sono a carico, in parti uguali, del conduttore e del locatore.

I contratti possono essere registrati presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate o telematicamente attraverso Fisconline o Entratel.

Le imposte per la registrazione dei contratti di locazione possono essere pagate:

1) Con la modalità ordinaria versando:
    1. l’imposta di registro che è il 2% sul canone annuo dichiarato nel contratto;
    1. l’imposta di bollo che è pari per ogni copia da registrare, a 16 euro ogni quattro facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

  • 2) Oppure con la modalità regime sostitutivo cioè con “CEDOLARE SECCA”.
    Questa è una modalità di tassazione dei canoni d’affitto alternativa a quella ordinaria che consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa (21% per contratti a canone libero), in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro (2% canone annuo) e dell’imposta di bollo.
    Il reddito assoggettato alla cedolare secca non rientrerà nel reddito complessivo per il calcolo dell’Irpef ma verrà considerato per quanto riguarda le misure delle deduzioni e detrazioni e dei familiari a carico e per la determinazione dell’Isee. L’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto o nelle annualità successive (nel termine del versamento dell’imposta di registro).





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